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시행사의 세무(2020.12.01.)
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작성자
관리자
조회수
2,945
날짜
2021-01-07

시행사의 세무

2020.12.01

세림세무법인

 

 

1. 시행사의 개념

일반적인 개념으로서의 시행사란 부지 매입을 시작으로 각종 인허가를 득하고 시공사를 선정하고 자금조달을 책임지며, 공사의 전 과정을 관리하는 회사가 시행사이다. 또한 공사의 결과로 완공되는 건축물의 분양을 책임져야하는 것도 시행사이다. 시공사는 시행사로부터 발주 받아 공사만을 담당하는 형태로 운영된다.

 

 

2. 주요 건축물

 

(1) 아파트

주택으로 쓰는 층수가 5 개층 이상인 주택

(건축법 시행령 [별표1])

 

(2) 도시형생활주택

주택법 시행령 제10(도시형 생활주택)에 의하면, 하나의 건축물에는 도시형 생활주택과 그 밖의 주택을 함께 건축할 수 없지만, 다음의 각호의 경우는 예외로 인정하고 있다.

1. 원룸형 주택과 주거전용면적이 85제곱미터를 초과하는 주택 1세대를 함께 건축하는 경우

2. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령30조제1호 다목에 따른 준주거지역 또는 같은 조 제2호에 따른 상업지역에서 원룸형 주택과 도시형 생활주택 외의 주택을 함께 건축하는 경우

 

(3) 오피스텔

업무를 주로 하며, 분양하거나 임대하는 구획 중 일부 구획에서 숙실을 할 수 있도록 한 건축물(건축법 시행령 [별표1])

 

오피스텔은 사무용 오피스텔도 있으나 주거를 목적으로 신축하는 주거용 오피스텔도 있다. 주거용 오피스텔은 실제 신축된 형태가 원룸과 동일하다 할지라도 공부상 오피스텔(업무용)이고 주택법상 주택이 아닌 준주택으로 분류된다.[주택법 제2, 동 시행령 제4]

 

(4) 단독상가건물 및 단지 내 부속상가

단독상가건물 및 단지 내 부속상가는 다음 각 호의 시설 등이 들어서는 시설을 말한다.(건축법 시행령 [별표1])

1. 근린생활시설

2. 문화 및 집회시설, 종교시설

5. 판매시설

6. 의료, 교육연구, 수련시설, 운동시설, 업무시설 등이 입주하는 공간.

(*) 주택법 4조 및 시행령 제14조에 따라 단독주택의 경우에는 20, 공동주택의 경우에는 20세대(도시형생활주택의 경우 30세대) 이상의 주택 건설 사업을 시행하려는 자는 국토교통부 장관에게 별도의 등록을 하여야 하며 분양승인을 받아서 진행 하게 된다.

 

 

3. 사업자등록

신규 사업자로서 시행사업자의 경우 신축분양 사업상의 목적으로 토지(건설용 지)를 취득한 경우, 계약 후 등기 전에 사업자 등록을 하는 경우가 일반적임.

(잔금 대출을 위해 잔금 전에 사업자등록증이 나오도록 하는 것이 일반적)

하지만 법인 사업자가 수도권과밀억제권역에서 사업을 수행하는 경우는

취득하는 건설용지에 대하여 취득세 중과여부를 반드시 검토하여야 함.

 

(1) 사전 검토 사항(취득세 중과 검토)

법인 사업자로서 수도권에서 신축분양업을 하고자 하는 경우는

설립 후 5년 이상 경과된 사업자인지 여부에 따라 취득세 중과 여부를

확인해야 함.

-> 수도권에서 5년 설립 후 미만 된 법인이 부동산을 취득하는 경우는

취득세(등록세 중 취득세 부분) 3배 중과됨.

다만, 주택신축판매업 등록된 사업자가 신축하는 주택(아파트)의 경우는

설립 후 5년 경과 여부와 무관하게 중과 배제함.

결과적으로 수도권 과밀억제권역에서 설립 후 5년 미만 법인이

등록된 사업자로서 상가나 오피스텔 등 주택 이외의 건축물을 신축 분양하는 경우, 건축공사비 및 그 부수토지 취득가액에 대하여 취득세 3배 중과함.

 

 

 

(2) 업태 종목

자가 공사

(직접 시공을 하거나 직접 건설 활동을 수행하지 않더라도 건설공사에 대한

총괄적 책임을 지면서 하도급을 주어 전체적으로 건설공사를 관리하는 경우 포함)

451105 : 건설업 / 주거용 건물건설업 / 주택신축판매

 

도급 공사

(직접 건설 활동을 수행하지 않고 전체 건물건설 공사를 일괄 도급하여 주거용 건물을

건설하고 이를 판매(건축 시행사))

451102 : 건설업 / 주거용 건물건설업 / 주택신축판매

, 보유기간이 5년 미만

451103 : 건설업 / 주거용 건물건설업 / 주택신축판매

, 보유기간이 5년 이상

부동산매매업, 부동산개발공급업(비주거용)

(직접 건설 활동을 수행하지 않고 건설공사 분야별로 도급을 주어

전체적으로 건설공사를 관리하는 경우 포함)

703021 : 부동산매매업 / 부동산 개발 및 공급업 /

비주거용 건물 개발 및 공급업 , 보유기간이 5년 미만

703022 : 부동산매매업 / 부동산 개발 및 공급업 /

비주거용 건물 개발 및 공급업 , 보유기간이 5년 이상

 

(*) 일괄 도급하여 시공하는 경우(부동산개발공급업)

신축하는 경우는 직접 공사하는 경우와 종합건설회사에 일괄도급하여 신축을 하는 경우로 구분할 수 있는데, 중소기업특별세액감면은 직접 공사하는 경우(직접 공사하거나 직접 수 행하지 않더라도 전체 공사의 책임 및 관리를 하는 경우)에만 가능하므로, 일괄 도급하여 신축하는 경우에는 중소기업특별세액 감면 대상에 해당하지 않음에 주의해야 한다.

 

 

4. 부가가치세 관리

 

(1) 공급가액(분양가액)에 대한 부가가치세(과면세의 판단)

분양가액 중 토지분 공급가액과 건물분 공급가액을 구분하여 부가가치세 과세 여부를 판단하는데,

토지분 공급가액에 대하여는 전부 부가가치세를 면제하고,

건물분 공급가액에 대하여는 국민주택규모(85m²) 이하의 주택을 공급하는

경우에는 부가가치세가 면제되고,

국민주택규모를 초과하는 주택 공급은 부가가치세가 과세된다.

 

아파트

국민주택 초과분은 과세(공급가액 중 건물분은 부가세 과세, 토지분은 면세)

국민주택 이하는 면세(공급가액 중 건물분과 토지분 모두 면세)

 

오피스텔

공급가액 중 건물분 과세, 토지분 면세

오피스텔의 경우 국민주택규모 이하로 하여 주거용으로 신축하여 공급할지라도

부가가치세가 면제되지 않는다.

(조특법 제1064항 및 시행령 제51조의2에 따라 부가가치세가 면제되는 주택은

주택법상의 주택)

 

상가

공급가액 중 건물분 과세, 토지분 면세

 

주택의 공급은 부가가치세법시행규칙 제533호에 따라 영수증 발급대상자 에 해당하므로 (세금)계산서의 발급 없이 분양계약서에 의하여 매출을 인식할 수 있다.

(국민주택 규모 이하의 경우 건별 면세, 초과의 경우 건별로 부가세 신고 가능)

오피스텔의 경우 국민주택규모이하로 하여 주거용으로 신축하여 공급할지라도

부가가치세가 면제되지 않으므로, 건물분에 대한 부가가치세를 신고 납부해야 하며 공급시기에 맞는 (세금)계산서 발행이 중요하다.

 

(2) 분양계약서상에 부가가치세 표시

1) 대규모 분양업(시행사)의 경우, 일반적으로 분양계약서에

토지분과 건물분 및 부가가치세를 구분 표시하여 계약하는 경우가 대부분임.

 

따라서 토지 취득 후 건축허가서가 나오고 사업승인이 나면

건축 규모(구조, 면적 확인) 토지비, 공사비 등(수지분석표)을 확인할 수

있으므로, 그러한 자료에 의하여 분양가액 중 토지분과 건물분을 구분하여

건물분 분양가액에 대한 매출 부가가치세를 안분 계산할 수 있게 된다.

일반적으로 시행사업자의 경우 분양 개시 전에 각 회차별 분양가액에 대한

부가가치세를 확정 후 분양계약서에 표시하여 분양을 공고하게 된다.

2) 매출 부가가치세 과면세 안분 계산을 위하여 필요한 자료

* 건축개요 및 건축허가서

* 아파트, 오피스텔, 상가별 구분된 면적표

* 수지분석표

* 감정평가서(선택적 필요함)

 

(3) 매출세금계산서의 발행(부가가치세법상 공급시기)

분양 시에는 반드시

분양 계약서에 의하여 분양 계약일과 잔금 일자를 확인해야 한다.

1) 계약금 이후 중도금 납부기간이 6개월을 초과하고

중도금 납부회차가 2회를 초과하는 경우는 :

각 회차별로 공급시기로 보고 부가가치세 신고

(일반적으로 시행사의 분양금의 공급시기는 중간지급조건부에 해당함)

2) 분양계약이 해지되는 경우에는 :

(-)세금계산서 발행하고, 재계약 시 재계약자에게 세금계산서를 발행해야 함.

 

(4) 매입가액에 대한 부가가치세

1) 도급공사비 등 직접원가에 대한 부가가치세

도급공사비, 설계감리비, 기초토목공사비 등

구분이 분명한 공사비 등의 경우는

-> 분명한 내용에 따라 부가세 과면세 구분함.

함께 공급받는 공사비 등은

-> (국민주택 이하)아파트, (국민주택 초과)아파트, 오피스텔, 상가 등의

면적구분비율에 따라 과세 면세 안분함.

=> 따라서 아파트, 오피스텔, 상가 동호수별 면적 집계가 중요함.

 

2) 분양관리비 등 간접비에 대한 부가세

분양경비, 홍보광고비, 컨설팅비 등

간접비는 아파트, 오피스텔, 상가별 분양가액비율로 부가세 과면세 안분함.

 

(5) 매입원가에 대한 적격증빙 수취

* 주요 공사 항목에 대해서는 준공일자(사용승인일) 이전에 세금계산서 모두 수령해야 함을 유의한다. (추가 공사의 경우는 예외)

* 도급공사의 공사기간이 6개월 이상이면서 공사비를 2회 이상 분할하여 지급하는

경우, 기성고에 따라 각 회차별로 세금계산서를 수령해야 한다.

(6) 매입세액 공제 (과면세 안분 유의)

국민주택규모 이하의 주택을 건설하는 경우에는,

공사 원가 및 분양 관리비가 모두 면세사업에 해당하여 불공제 대상이지만,

아파트나 오피스텔 및 상가를 함께 신축하여 분양하는 경우에는,

공사원가에 대해서는 건축개요상의 공사 예정 면적으로 과면세 안분하고

공사 완료 시 최종 확정된 과면세 면적으로 정산한다.

 

분양관리비등은 분양가액을 기준으로 안분하나 분양이 이루어지기 전에 분양관리비가

발생한 경우에는 분양예정가액으로 안분하고, 최종 분양이 완료된 이후 분양가액으로

정산한다.

 

 

5. 매출인식(진행매출 인식)

 

시행사의 분양사업의 매출인식은 대부분 사업기간이 1년 이상 장기인 경우가 대부분이므로 수익인식을 진행기준에 의하여 인식하게 된다.

한편 분양현장이 1년 미만인 경우라 하더라도 사업자의 선택에 따라 진행기준으로 매출을 인식할 수 있는데, 이 경우는 매기 같은 기준에 따라 적용할 경우는 인정된다.

 

[참고 자료] 분양테이블(양식)

 

누적인식 매출액 [= 총분양가액(A) × 분양율(R) × 당기까지 누적투입원가(C) / 총예정원가(B)]

(-) 전기인식 매출액 [= 총분양가액(A1) × 분양율(R1) × 전기까지 투입원가(C1) / 총예정원가(B1)]

(=) 당기인식 매출액

 

(1) 총분양가액(A)

분양테이블에 의하여 확인된 각호별 분양가액의 총 합계액

(아파트, 오피스텔, 상가 각각의 분양 예정가액의 합계액)

* 매 결산기말에 수정된 분양가액을 반영하여 총 분양가액 테이블을

변경하여야 한다.

 

(2) 분양율(R)

당기까지 계약된 분양가액 / 총분양가액(A)

 

(3) 당기까지 누적 투입원가(C)

재무제표에 의하여 확인된 투입원가

(도급원가, 재료비, 노무비, 경비)

 

(4) 총예정원가(B)

수지분석표 등에 의하여 확인된 총예정공사원가

(*) 총예정원가(B)는 매기 합리적인 추정으로 변경될 수 있는데,

결산 확정 전에 반드시 총예정원가(B)에 변동사항이 있는지 확인하고 수정 반영

하여야 한다.

(5) 진행율

당기 까지 누적 투입원가(C) / 총예정원가(B)

 

(6) 건설용지

건설용지는 사업부지인 토지 취득가액에 취득부대비용을 합하여 건설용지로

계상한다.

건설용지 (= 토지 취득가액 (+) 취득부대비용 )

 

(*) [분양율에 따른 원가 배분]

투입원가 × 분양율 = 매출원가

투입원가 × (1 - 분양율) = 미성공사원가

 

(*) [건설용지의 원가투입]

건설용지 × 진행율 = 공사원가

건설용지 × 진행율 × 분양율 = 매출원가

건설용지 × 진행율 × (1-분양율) = 미성공사원가

 

 

6. 분개 예시

 

(1) 건설용지 구입

건설용지

***

현금예금

***

 

(2) 원가 발생

재료비/노무비/경비

***

현금예금

***

외주공사비

***

 

 

(분양경비)

 

 

 

 

(3) 분양경비 원가 배분

매출원가

***

분양경비

***

미성공사원가

***

 

 

분양경비 × 분양율(R) -> 매출원가

분양경비 × 분양율(1 - R) -> 미성공사원가

 

(4) 용지 원가대체

매출원가

***

건설용지

***

건설용지 * 분양율(R) * 당기 까지 진행율(당기투입원가/총예정원가)

- 건설용지 중 전기 매출원가 인식분

= 매출원가

(건설용지 미성분은 편의상 미계상함)

 

(5) 매출 인식

1) 매 회차별 분양금 도래 시

현금예금

***

분양선수금

***

 

2) 분양율, 진행율에 따른 매출인식 시

분양선수금

***

매출(분양수입)

***

누적인식매출(총분양예정가액(A) * 분양율(R )

* 당기까지 누적투입원가(C ) / 총예정원가(B)) - 전기인식 매출

= 당기인식 매출(분양 수입)

 

 

 

[업무 흐름별 Point]

 

[1] 업무 흐름

토지 취득 -> 건축허가 -> 도급계약 등 -> 착공 -> 공사 중 -> 준공 -> 분양

 

[2] 서류 발생

토지취득계약서 -> 건축허가서 -> 도급계약서 -> 착공계 -> 사용검사필증 -> 분양계약서

설계개요 각종 관련계약서 취득등기

 

[3] 세무상 업무

사업자 등록 -> 사업분석, 원가분석 -> 분기별 부가세 신고

(공사관련 증비 확보) 인건비 원천세 신고(해당되는 경우)

 

-> 분양분에 대하여 진행기준으로 매출 신고(법인세)

 

 

 

부가가치세 과세표준 산정 및 안분(부가세 업무)

 

1. 분양금에 대한 각 회차별 부가세 신고

1) 계약금과 각 회차별 중도금에 대한 부가세 신고는,

받았거나 받기로 한 날이 속하는 과세기간에 부가세 과세표준 신고.

 

2) 따라서 계약된 호수에 대하여는 각 회차별 미수분에 대하여도,

계약서상의 받기로 한 날이 속하는 과세기간의 부가세 과세표준으로 신고하여야 함. (부가세 시행령 제29)

 

3) 받기로 한 각 회차별 중도금 보다 미리 받은 경우(선수분),

실제 받은 과세기간의 과세표준으로 신고함. (부가세법 제17)

 

4) 잔금의 지급일이 "입주 시"라고 되어 있는 경우 입주지정일 또는 입주지정기간 종료일까지 잔금 미청산으로 입주가 불가능한 경우에는 이후 입주증 교부, 소유권이전 등기 등에 의해 사실상 해당 공동주택이 이용가능하게 되는 날을 잔금의 공급시기로 보는 것임.(재부가-191,2017.04.06.)

 

2. 과세 및 면세 공급의 안분계산

1) 토지(면세)건물( ->) : [가액기준으로 안분]

2) 상가 및 근린생활 등 상업용건물(과세)주거용건물( ->) : [면적기준으로 안분]

3) 국민주택(면세)국민주택 초과분(과세) : [면적기준으로 안분]

 

3. 과세와 면세 안분 시기 및 안분기준

1) 안분 시기

공급계약일 현재의 현황에 의하여 안분

 

2) 안분기준

분양계약서에 가액이 구분되어 있으면 그 구분된 가액을 우선한다.

(부가세법 제299)

 

다만, 계약서에 의한 안분가액이 아래 순서에 따라 안분 계산한 가액과 30% 이상 차이나는 경우 토지 건물 가액 구분이 불분명한 경우는 아래 순서에 따라 안분

계산한다.(부가세법 시행령 제64)

<1> 감정가액이 있으면 감정가액 기준

<2> 기준기가 기준 안분

<3> 장부가액 기준

4. 해약된 동호와 해약 후 재계약된 경우

1) 해약된 호수에 대한 부가세 신고

해약일이 속하는 과세기간에 (-) 신고

 

2) 해약호수 (당월 또는 동시에) 재계약된 경우

계약자 인적사항 수정하고 과세표준에는 영향이 없음

상가 등 세금계산서 발행한 경우 각각 발행

해약자 명의로 (-)세금계산서 후, 재계약자 명의로 재발행함.

5. 세금계산서 발행 방법

1) 일반적인 경우

분양자가 사업자등록을 할 경우 사업자등록번호로 세금계산서등을 발행하나

사업자등록증을 발급받지 아니한 경우에는 주민등록번호로 발행함.

 

2) 공동으로 분양받은 경우

분양자가 공동으로 분양받은 후 사업자등록을 하지 아니한 때에는 공급받는자 란에 대표 분양자 성명 외 1 이라고 기재 후 대표 분양자의 주민등록번호로 발행 함. 이 때, 비고란에 비대표자의 성명과 주민등록번호를 기재 함.

 

3) 분양권을 양도(또는 증여)한 경우

원 분양자가 분양권을 양도(또는 증여)한 경우에는 당초 발행한 세금계산서를 취소 후 새로운 분양자에게 기 발행분을 재발행 하는 것이 아니라 양도(또는 증 여)후 공급시기 도래분에 대하여 새로운 분양자에게 세금계산서를 발행하는 것 임.(부가 46015-3513,2000.10.18)

 

 

6. 시행사가 공급하는 토지와 건물에 대한 세금계산서 발행 관련

1) 주거용 건물공급업(주거용 건물을 자영건설하는 경우를 포함한다)의 경우는

부가세법 시행규칙 제533호의 규정에 따라 세금계산서 발행의무를 면제하고 있음(영수증 발행대상)

 

2) 상가나 오피스텔을 공급하는 경우는

토지부분은 계산서를 발행하고, 건물부분은 세금계산서를 발행하여야 함.

(, 소득세법 시행령 제2112항 및 법인세법 시행령 제1643항에 의거

토지분에 대하여는 계산서를 발행하지 아니할 수 있음)

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