보유하던 주택이 재건축 재개발사업 시행으로 인하여 철거되는 경우 관리처분계획인가일 이후는 ‘조합원입주권’으로 변경되는데, 조합원입주권은 완성된 주택이 아니므로 ‘부동산 취득할 수 있는 권리’에 해당하지만, 2006년 이후부터 관리처분계획인가일 이후의 조합원입주권에 대하여 양도소득세 계산 시 1주택으로 보도록 규정하고 있으므로, 일반적인 주택의 경우보다는 세금 관리에 있어서 좀 더 복잡한 판단을 요합니다.

 조합원입주권 그 자체로 처분하고자 하거나, 또는 입주권이 있는 상태에서 다른 주택을 처분하고자하는 경우 상황별로 조건을 잘 확인한 후 취득 또는 처분 결정을 하여야 세금으로 인한 금전적 손실을 피할 수 있을 것입니다.

 

(참고로 아파트 분양권(청약 아파트 분양 당첨)은 2021.1.1 이후 취득한 분양권 부터 1세대1주택자, 조정대상지역 내 다주택자 판단 시 분양권을 포함하여 주택 수를 계산하도록 개정되었습니다)

 

 입주권에 대한 양도세 과세 여부를 명확히 확인하기 위하여는 입주권의 개념을 알아야 하고, 종전 주택이 입주권으로 되는 시점에 대하여 명확히 확인할 필요가 있습니다. 이와 관련한 개념을 정리해 보고, 다양한 사례를 소개하고자 합니다.   
사례와 관련하여는 국세청 사이트에 잘 정리된 내용이 있어 이를 발췌하여 정리하였습니다. 
재건축 재개발과 관련한 양도세 사례를 2회에 걸쳐 나누어 게제합니다.

(이하 국세청 누리집에서 게시된 ‘양도세 월간 질의 Top 10’의 내용을 발췌한 내용을 소개합니다)

(국세청 사이트 : www.nts.go.kr > 국세신고안내 > 양도세 월간 질의 Top 10)

 

조합원입주권의 정의 (소득세법 제88조 9호)

조합원입주권은 재건축 또는 재개발사업의 시행으로 인하여 재건축 또는 재개발 조합원이 조합원의 자격으로 취득하는 입주권을 의미하는 것으로서,

분양을 청약하여 당첨됨으로 취득하는 분양권과는 구별되는 개념인데, 

구체적으로는 소득세법에 그 개념을 아래와 같이 명확히 정의하고 있습니다.

「도시 및 주거환경정비법」에 따른 1)재건축사업 또는 2)재개발사업, 「빈집 및 소규모 주택 정비에 관한 특례법」에 따른 3)자율주택정비사업, 4)가로주택정비사업, 5)소규모재건축사업 또는 6)소규모재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 입주자로 선정된 지위(그 조합원으로부터 취득한 것 포함)

 

주택이 조합원입주권으로 변경되는 시기

 

 

[사례 1] 거주하던 주택이 재개발사업으로 조합원입주권으로 변경된 경우 조합원입주권을 양도해도 비과세 받을 수 있는지?

(Q) 4년 이상 거주한 A주택이 재개발사업에 따라 B조합원입주권으로 변경되었습니다. 이 경우 B 조합원입주권 양도 시 비과세 받을 수 있나요?

 

(A) 귀하의 경우 A주택에서 2년 이상 보유·거주하여 관리처분계획인가일 현재 비과세 요건을 갖추었으며,  B 조합원입주권(*) 양도 당시 다른 주택, 분양권 등이 없었으므로 비과세(실지거래가액 12억 초과분 제외) 적용이 가능합니다.

(*) 승계 조합원입주권(조합원으로부터 취득한 것)은 제외

 

조합원입주권 양도 시 비과세 특례 요건 (소득세법 제89조 ①항 4호)

1) 기존주택은 관리처분계획 등 인가일 현재 비과세 요건을 갖추었을 것

2) 조합원입주권 양도일 현재 아래 어느 하나에 해당할 것

- 다른 주택, 조합원입주권 또는 분양권이 없을 것

- 조합원입주권 외에 1주택을 보유한 경우(분양권을 보유하지 않은 경우에 한정)

3) 1 주택을 보유한 경우 해당주택 취득일로부터 3년 이내(경매 등 부득이한 사유 제외) 조합원입주권을 양도할 것

 

 

 

[사례 2] 가로주택정비사업에 따라 취득한 입주권을 양도하는 경우 비과세 적용이 가능한지 ?

 

(Q) 3년 이상 거주한 A주택이 가로주택정비사업에 따라 B조합원입주권으로 변경되었습니다.

B 조합원입주권 양도 시에도 비과세 적용이 가능하나요 ?

 

(A) 가로주택정비사업에 따라 취득한 입주자로 선정된 지위는 ’22.1.1. 이후 취득하는 분부터 조합원입주권으로 봅니다.

귀하의 경우 A주택에서 2년 이상 보유·거주하여 사업시행계획인가일 현재 비과세 요건을 갖추었으며, B 조합원입주권(*) 양도 당시 다른 주택 또는 분양권이 없었으므로 비과세 (실지거래가액 12억 초과분 제외) 적용이 가능합니다.

(*) 승계 조합원입주권(조합원으로부터 취득한 것) 제외

 

조합원입주권 변경시기

 

 

 

[사례 3] 조합원입주권을 양도하는 경우 장기보유특별공제는 ?

 

(Q) 장기보유특별공제는 ‘토지 또는 건물’ 양도 시 적용된다던데, B 조합원입주권 양도 시에는 장기보유특별공제를 받을 수 없나요 ?

 

(A) 재건축사업 조합원입주권(*)을 양도한 경우 관리처분계획인가일 전 기존 부동산분 양도차익에 대해 장기보유특별공제 적용이 가능합니다.

이 경우, 1세대 1주택에 해당하는 조합원입주권은 최대 80%까지 장기 보유특별공제율을 적용합니다.

 

따라서, 귀하의 경우 A주택 관리처분계획인가일까지 10년 이상 보유·거주 하였으므로 장기보유특별공제율은 80%(**)입니다.

(*) 승계 조합원입주권(조합원으로부터 취득한 것)은 장기보유특별공제 제외

(**) 40%(10년 이상 보유) + 40%(10년 이상 거주) = 80%

 

[해석사례] 사전-2015-법령해석재산-0012 (2015.03.20.)

「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 조합에 기존 건물과 그 부수토지를 제공하고 취득한 조합원입주권의 양도 소득금액을 산정할 때,「소득세법」 제95조제1항에 따른 장기보유특별공제액은 같은 조 제2항 및 같은 법 시행령 제166조제1항에 따라 기존건물과 그 부수토지의 관리처분계획인가일까지의 양도차익에 대하여 해당 기존건물과 그 부수토지의 취득일부터 관리처분계획인가일 까지의 기간에 해당하는 공제율을 곱하여 계산한 금액을 적용하는 것입니다.

 

 

 

[사례 4] 「1+1」 조합원입주권 양도시 2개 입주권 모두 비과세 적용이 가능한지 ?

 

(Q) 4년 이상 살던 주택이 ’22.5월 재개발사업에 따라 「1+1」조합원입주권으로 변경된 후, ’22.6월 입주권 2개를 동시에 양도하였습니다.

입주권 2개 모두 비과세 적용이 가능한가요?

 

(A) 1주택이 재건축사업에 따라 2개의 조합원입주권으로 변경되어 같은 날 모두 양도하는 경우에는 납세자가 선택하여 먼저 양도하는 조합원입주권 1개는 과세되고, 나중에 양도하는 조합원입주권 1개는 비과세가 적용됩니다.

따라서, 귀하의 경우 조합원입주권 2개 중 나중에 양도하는 것으로 선택한 조합원입주권에 대하여 비과세 적용이 가능합니다.

 

[해석사례] 사전-2017-법령해석재산-0528(2017.10.20.)

1세대가 보유한 「소득세법 시행령」 제154조제1항이 적용되는 1주택(주택부수토지 포함)이 도시 및 주거환경정비법에 따른 주택재개발사업지역에 포함되어 조합원

입주권(같은 법 제48조에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위) 2개로 전환되고, 다른 주택을 취득하여 세대원 전원이 이사한 후 다른

주택을 취득한 날부터 3년 이내에 조합원입주권 2개와 청산금에 대한 권리를 함께 양도한 경우로서 당해 거주자가 선택하여 먼저 양도하는 조합원입주권 1개는 양도소득세가 과세되는 것이며, 나중에 양도하는 조합원입주권 1개의 양도소득은 「소득세법」 제89조제1항

제4호나목에 따라 1세대1주택 비과세가 적용되는 것입니다.

위의 경우 일괄 양도한 조합원입주권 2개의 양도가액의 구분이 불분명한 때에는 「소득세법」 제100조제2항 및 같은 법 시행령 제166조제6항에 따라 안분계산하는

것입니다.

 

 

 

[사례 5] 조합원입주권을 취득한 후 종전주택 양도 시 비과세 적용이 가능한지 ?

(Q) 이사목적으로 신규주택을 취득하는 경우 종전주택 양도시 일시적2주택 비과세 적용이 가능하다고 하던데 저 처럼 이사목적으로 조합원입주권을 취득한 경우에는 종전주택 양도 시 비과세 적용이 안되나요 ?

 

(A) 귀하는 A주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후에 B조합원입주권을 취득하고 B 조합원입주권을 취득한 날부터 3년 이내에 A주택(*)을 양도하는 경우에 해당하므로 A 주택 양도 시 비과세(실지거래가액 12억 초과분 제외) 적용이 가능합니다.

(*) 2년 이상 보유·거주하여 비과세 요건 충족

 

조합원입주권 취득 후 3년 이내 종전주택 양도 시 비과세 요건

(소득세법 시행령 제156조의 2 ③항)

1) 종전주택을 취득한 날부터 1년이 지난 후에 조합원입주권을 취득할 것

2) 조합원입주권을 취득한 날부터 3년 이내 종전주택을 양도할 것

3) 종전주택이 1세대 1주택 비과세요건을 갖출 것

 

 

 

조합원입주권 취득 후 3년 지나 종전주택 양도 시 비과세 요건

(소득세법 시행령 제156의 2 ④항)

1) 종전주택을 취득한 날부터 1년이 지난 후에 조합원입주권을 취득할 것

2) 재건축(*)주택 완공 후 2년 이내 재건축주택으로 세대전원이 이사(취학, 근무상 형편, 질병의 요양 등의 경우는 세대원 일부가 이사하지 않더라도 가능)하고 1년 이상 계속하여 거주할 것

3) 재건축주택 완공 전 또는 완공 후 2년 이내에 종전주택 양도할 것

4) 종전주택이 1세대 1주택 비과세요건을 갖출 것

 

(*) 재건축(재개발, 자율주택정비, 가로주택정비, 소규모재건축, 소규모재개발 포함)