세금이야기 

                                                                                                                                                                      김창진

부동산 거래 신고와 자금조달 계획서 제출

부동산 매매 계약을 체결하는 경우 거래당사자는 매매계약 체결일로부터 일정한 기간 내에 시군구청에 거래내용에 대하여 신고하도록 하고 있습니다.

또한 규제지역(투기과열지구, 조정대상지역) 내에서 주택을 매수하는 경우 등 일정한 요건의 경우는 자금조달계획서를 제출하도록 하고 있는데, 더구나 투기과열지구 내 매수자의 경우는 자금조달계획서와 그에 따른 증비자료를 제출을 강제하여 검증을 엄격히 하고 있습니다.

특히 수도권지역은 대부분 조정대상지역이거나 투기과열지역에 해당하므로 이 지역에서 아파트를 취득하는 경우는 엄격한 자금출처를 준비하여 자금조달계획서를 제출해야하는 경우가 대부분이므로, 자금조달계획서 제출에 대하여 관심이 많은 것 같습니다.

부동산 거래신고

1) 부동산 매매계약을 하는 거래당사자는 부동산거래신고법에 따라서 부동산 매매계약내용을 계약일로부터 30일 내에 부동산 소재지를 관할하는

시장, 군수, 구청장에게 실제거래가격 등을 “부동산거래계약 신고서”에 의하여 신고하여야 한다.

2) 공인중개사법에 의하여 중개사무소 개설 등록한 개업공인중개사가 중개한 경우는 개업공인중개사가 신고하여야 한다.

3) 부동산 거래신고 후 거래계약이 해제, 무효, 취소된 경우에는 거래당사자는 해제 등이 확정된 날로부터 30일 이내에 해당 신고 관청에 신고한다.

4) 부동산 거래를 지연신고하거나 미신고하는 경우는 거래가격과 지연기간에 따라 500만원 이하의 과태료가 부과된다.

<부동산 거래신고>

① 신고대상 : 부동산 매매계약(분양권, 입주권 전매 포함)

② 신고기간 : 계약체결일로부터 30일 이내

③ 신고의무자 : 거래당사자(매도자, 매수자), 개업공인중개사

④ 신고방법 : 인터넷 신고(부동산거래관리시스템, rtms.molit.go.kr)

방문 신고(시‧군‧구청 부동산과)

자금조달 계획서

1) 자금조달계획서 제출 대상

① 규제지역(투기과열지구, 조정대상지역) 내 주택을 매수한 경우

② 법인 외의 자가 비 규제지역 내 실제 거래가격이 6억 원 이상인 주택을 매수하는 경우

③ 법인이 주택을 매수하는 경우

2) ‘자금조달 계획서'의 제출

자금조달계획서 제출대상인 매수인은 거래대상 주택의 취득에 필요한 자금의 조달 계획 및 지급방식을 기재한 “주택취득자금 조달 및 입주계획서(자금조달계획서)”를 ‘부동산거래 계약 신고서'와 함께 제출하여야 한다.

3) 자금조달 계획서와 함께 ‘증빙서류' 제출해야 할 대상

투기과열지구 내 주택을 매수하는 모든 매수자(개인, 법인 구분 없음)는 자금조달계획서와

자금조달계획서에 기재하는 자금에 대한 ‘증빙서류'도 함께 첨부하여 제출하여야 한다.

(부동산거래신고법 시행령 제3조 ①항)

자금조달 증빙 제출(예시)

신고 내용 검증 및 조사

1) 신고 내용 검증(부동산 거래신고법 제5조, 제6조 ①항)

부동산 거래신고를 받은 시‧군‧구청은 신고 내용에 대하여 그 적정성 여부를 검증하고, 신고 내용에 누락이 있거나 정확하지 않다고 판단하는 경우에는 신고인에게 내용을 보완하게 하거나 관련 자료의 제출을 요구할 수 있다.

2) 신고 내용의 조사 및 과세 관청 통보 (부동산거래신고법 제6조)

신고 내용 조사 결과 그 내용이 실제 거래내용과 다른 경우 그 위반행위에 따라 과태료 부과 등 필요조치를 하게 되며, 필요한 경우 관계 행정기관에 통보하는 등 필요조치를 취할 수 있다.

3) 자금조달계획서 및 증빙자료 확인

자금조달계획서 및 증빙자료 확인 결과 자금출처가 부족하거나 증여가 의심되는 경우, 해당 거래내역과 확인내역을 탈세의심자료로 국세청에 통보하며, 국세청에서는 통보자료를 근거로 증여여부를 검증한다.

4) 취득자금에 대한 자금출처 조사

① 자금출처 조사란, 부동산 취득자의 본인의 자금능력으로 부동산을 취득한 것으로 인정하기 곤란한 경우, 그 자금의 출처를 밝혀서 증여세 등의 탈루 여부를 확인하기 위하여 국세청에서 실시하는 세무조사를 말한다.

② 취득자의 자금 능력의 판단은 직업, 연령, 소득 및 재산 상태 등으로 보아 자금능력을 판단 근거로 하는데, 구체적으로는 일정기간의 소득발생금액, 재산의 처분금액, 부채의 발생금액 등으로 자금 출처의 원천으로 판단한다.

③ 국세청은 부동산 취득 등기자료와 구토교통부로부터 수보한 탈세의심자료를 국세청이 보유하고 있는 소득. 재산자료와 통합 분석하여 본인의 자금으로 취득한 것으로 보기 어려운 자에 대하여는 자금출처조사를 한다.

<자금 출처의 원천(예시)>

신고한 소득금액, 처분한 재산가액, 금융기관 차입금, 개인차입금(금융상 입증되는 차입금),

임대보증금, 예‧적금, 주식매매가액(주식매매차익),

증여의 경우 신고한 수증가액. 상속의 경우 상속받은 재산가액 등

* 국세청. 행정안전부 발간 ‘주택과 세금' 자료 인용 편집

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