최근 몇 년간 주택가격 급등을 이유로 수차례에 걸쳐서 주택에 대한 세제를 강화해 왔습니다.

그럴 때마다 대략적인 개정된 세제의 내용을 소개해 드렸습니다만, 여러번에 걸쳐서 바뀌었고 개정된 내용들이 복잡하여

 혼란스러워 하고 궁금해 하시는 분들이 많아서, 그 중에서도 2021년도에 적용되는 규정들을 모아서

소개해드리고자 합니다. 전번 달에 취득세 중과규정과 양도소득세 개정 규정 중 2021년도에 적용되는

규정을 소개한데 이어서, 이번 달에는 종합부동산세 개정규정을 소개하고, 주택임대 세제에 대하여 정리해 보았습니다.

조금이라도 도움이 되었으면 하는 마음으로 전해드립니다.

[종합부동산세]

종합부동산세 계산 구조

[공시지가 합계(공동주택가격, 개별주택가격)]

(-) 공제금액(6억원, 1세대1주택자 9억원, 부부공동 소유1주택 12억)

(법인인 소유자는 공제액이 없음 <- 종전 6억)

(*) 공정시장가액비율(2021년 95%, 2022년 100%)

(=) 종부세 과세표준

(*) 세율

(=) 종합부동산 세액

(-) 공제할 재산세액

(=) 산출세액

(-) 세액공제(고령자세액공제, 장기보유자세액공제)

(-) 세부담상한초과액(세부담상한율 150%, 300%)

(=) [종합부동산세 납부세액]

(1) 종합부동산세 세율(주택/개인)

1) 일반세율 적용대상자

① 조정대상지역 여부에 불문 1주택자

② 조정대상지역 1주택자 + 비조정대상지역 1주택자

③ 비조정대상지역 2주택자

2) 중과세율 적용대상자

① 조정대상지역 2주택자

② 조정대상지역 여부에 불문 3주택 이상자

(2) 법인의 종합부동산세율(주택/법인)

(3) 세액공제(1세대 1주택자에 한하여 적용)

고령자 공제 및 장기보유 공제

(4) 부부공동명의 1주택자에 대한 세액공제 특례

① 부부 공동명의로 주택을 소유하고 세대원 중 다른 주택을 소유하지 않아 공동명의 소유 주택을 포함하여 1세대 1주택자인 경우

② 아래 1)과 2) 중 선택하여 종부세 부담할 수 있음.

1) 부부 중 1인이 1주택을 소유한 것으로 보아 9억원을 공제하여 과세표준 을 계산하고 종부세를 계산하고 고령자세액공제 및 장기보유자 세액공제를 적용하여 종부세를 부담하거나,

2) 부부 공동명의의 1주택에 대해서 부부 각각 6억원을 공제하여 과세표준 을 계산하여 종부세를 부담하는 것을 선택할 수 있습니다.

3) 매년 9월 16일 ~ 9월 30일 까지 신청하여 선택 가능.

(5) 세부담상한초과액

① 세부담상한율 150% 적용(<- 종전 200%)

* 1주택자(조정대상지역 여부 무관)

* 조정대상지역 1주택자 + 비조정대상지역 1주택자

* 비조정대상지역 2주택자

② 세부담상한율 300% 적용

* 조정대상지역 2주택자

* 조정대상지역 여부에 불문 3주택 이상자

[주택 임대 세제]

주택 임대는

(1) 주택 임대에 대한 소득세 과세 기준이 되는 일정 수 이상의 주택을 임대함 으로써 과세대상이 되는 경우, 2019년 부터는 주택 임대사업자등록을 의무화하였는데 이 경우의 주택임대사업자를 일반임대사업자로 분류하고, (아래 (3)항에 의한 주택 수에 의한 주택임대에 대한 소득세 과세 기준 판단)

(2) 민간임대주택에 관한 특별법에 의하여 시군구청에 주택임대사업자 등록 을 하고, (세무서에) 주택임대 사업자등록을 한 경우인

등록임대사업자로 구분할 수 있다.

(민특법에 의하여 시군구청에 등록하여 임대사업을 수행)

[1] 일반임대사업자의 경우

2018년 까지는 년간 임대료수입이 2천만원 이하인 경우는

소득세 신고 대상에서 제외되어 왔는데,

2019년부터 년간 임대료수입이 2천만원 이하인 경우는

분리과세로 과세하도록 하고,

2천만원 초과인 경우는 종합소득으로 합산하여 과세 하도록 함.

(1) 주택임대에 대한 주택 수에 따른 소득세 과세 판단(부부는 합산하여 판단)

1) 1주택자

고가주택이 아닌 경우 과세 제외(고가주택기준은 9억원)

고가주택자는 1주택자라도 임대료에 대하여 소득세 과세

(고가주택자라도 보증금만 받는 경우는 1주택자는 과세 제외)

2) 2주택자

임대료에 대하여 소득세 과세

(보증금만 발생하는 경우는 과세 제외)

3) 3주택자 이상

임대료와 보증금에 대하여 소득세 과세

임대보증금만 발생하는 경우 3주택자 부터 과세

(*) 3주택 이상자의 보증금에 대한 간주임대료 계산 시

보증금 3억 까지는 간주임대료 계산 않음

(*) 40m²이하, 2억 이하인 소형주택 임대는 주택 수에서 제외

(2) 임대사업자 등록 의무화

주택임대에 대한 소득세 과세 기준이되는 일반 임대사업자의 경우

임대사업자 등록을 의무화하였다.(2019년부터)

(미등록 시 가산세 : 수입금액의 0.2%)

(3) 년간 임대료가 2천만원 이하인 경우 과세 방법

2018.12.31. 까지는 과세 제외하였는데,

-> 2019.1.1.이후 발생하는 소득분 부터는

년간 14% 단일 세율로 분리과세.

[년간 임대료 – 필요경비(50%, 60%) - 소득공제]

* 14%(분리과세자 세율)

= 분리과세 부담액

(등록임대사업자의 경우로 세액공제 대상자는 세액공제 적용)

 (*) 주택임대소득에 대한 과세 구분(분리과세와 종합과세)

[2] 민특법에 의하여 시군구청에 등록하는 등록임대사업자의 경우

민간임대주택에 관한 특별법에 의한 등록임대사업자가 되고자 하는 경우는

등록임대주택사업자 대상이 되는 주택 여부를 확인하고,

먼저 시군구청에 주택임대사업자등록하고 세무서에 사업자등록을 하여야 등록임대사업자로서 효력이 발생한다.

(1) 임대주택사업자로 등록 가능한 주택

단독, 다중, 다가구 주택, 연립주택, 다세대주택, 오피스텔

* 아파트는 2020.8.18. 민특법 개정으로 대상에서 제외됨.

(2) 등록임대사업자의 혜택

1) 양도소득세(거주주택 비과세)(소득세법 시행령 제155조 ⑳항)

등록임대사업자가 등록된 임대주택 외에 거주주택을 보유하고 있는 경우

등록 임대주택을 주택 수에서 제외함으로써 거주주택 비과세 특례 규정을 두고 있다.

① 거주주택

이 경우 거주주택 비과세 특례를 적용받으려면 보유기간 중 2년 거주 요건을 충족하여야 한다.

② 등록임대주택

임대보증금 또는 임대료 증액 5% 이내 요건을 충족하여야 한다.

거주주택 비과세 특례를 적용받기 위하여는 의무임대기간을 지켜야하는데, 민특법이 여러번 개정된 과정에서 의무임대기간도 시기에 따라 아래와 같 이 달라졌다.

(2020.07.10. 이전 등록) 5년 이상 임대

(2020.07.10.~2020.08.17. 등록) 8년 이상 임대

(2020.08.18. 이후 등록) 10년 이상 임대

2) 종합부동산세 합산배제

① (18.03.31 이전 등록한 경우)

5년 이상 임대 요건

(단기임대주택등록(4년)한 경우도 가능)

② (18.09.13. 이전 취득분)

장기 8년 임대사업자 등록 요건

임대개시일 당시 기준시가 6억원(수도권 밖 3억원) 이하

임대료 증액 5% 이내 요건

③ (18.09.14 이후 취득분)

18.09.14 이후 조정대상지역에 취득한 임대주택은

종합부동산세 합산배제 혜택이 없어짐.

3) 등록임대주택 양도 시 양도세 과세

① (2018.09.13. 까지 취득분)

중과 배제(의무임대기간 충족 시)

-> 일반세율로 과세

② (2018.09.14. 이후 취득분)

중과 배제 혜택이 없어짐

-> 중과

[*] 단기민간임대주택 및 아파트 장기일반민간임대주택 유형 폐지(개정)

(2020.8.18.개정)