세금이야기                                                                                                                           

                                                  김창진

2021년부터 적용되는 재산제세 안내

 

최근 몇 년간 주택가격 급등을 이유로 수차례에 걸쳐서 주택에 대한 세제를

강화해 왔습니다. 그럴 때마다 대략적인 개정된 세제의 내용을 소개해 드렸습

니다만, 여러번에 걸쳐서 바뀌었고 개정된 내용들이 복잡하여 혼란스러워 하고

궁금해 하시는 분들이 많아서, 그 중에서도 2021년도부터 적용되는 규정들을

모아서 소개해드리고자 합니다.

특히 많은 분들이 관심을 가지는 분야인 취득세율 중과 규정과 종합부동산세

개정규정, 그리고 양도소득세제도의 변경된 내용에 대하여 정리해보았습니다.

조금이라도 도움이 되었으면 하는 마음으로 전해드립니다.

 

 

[취득세] (중과)

(*) 2020.08.12. 이후 취득분부터 적용하는 규정

 

다주택자‧법인 주택 취득세 강화

 2020.08.12. 이후 다주택자가 주택을 추가로 유상취득하거나,

법인이 주택을 취득하는 경우 취득세 중과 적용하도록 개정되었고,

 다주택자가 주택을 증여하는 경우, 취득세를 중과하도록 개정하였습니다.

* 계약일이 2020.08.12. 이후인 취득분부터 적용함.

[부동산의 취득세율]
부동산 취득의 종류		구 분	취득세	농특세	교육세	합 계	적용시점
주택(유상취득)	6억원 이하	85㎡ 이하	1.0%	-	0.1%	1.1%
		85㎡초과	1.0%	0.2%	0.1%	1.3%
	6억원 초과	85㎡ 이하	1.01~3.0%	-	0.2%	1.21~3.2%
	9억원 이하	85㎡초과	1.01~3.0%	0.2%	0.2%	1.41~3.4%
	9억원 초과	85㎡ 이하	3.0%	-	0.3%	3.3%
		85㎡ 초과	3.0%	0.2%	0.3%	3.5%	*중과세 별도 설명
주택 외 유상취득		-	4.0%	0.2%	0.4%	4.6%
농지의 유상취득		-	3.0%	0.2%	0.2%	3.4%
농지의 유상취득	매매	신규	3%	0.2%	0.2%	3.4%
		2년이상 자경	1.5%	-	0.1%	1.6%
원시취득(보존등기)		-	2.8%	0.2%	0.16%	3.16%
상속으로 인한 취득		농지	2.3%	0.2%	0.06%	2.56%
		농지 외	2.8%	0.2%	0.16%	3.16%
증여에 의한 취득		-	3.5%	0.2%	0.3%	4%	*중과세 별도 설명
공유물의 분할 또는 부동산의 공유권 해소를 위한 지분이전으로 인한 취득		-	2.3%	0.2%	0.06%	2.56%
합유물 및 총유물의 분할로 인한 취득		-	2.3%	0.2%	0.06%	2.56%
가등기		-	0.2%	-	0.04%	0.24%

 

 

(1) 다주택자

조정대상지역 내 2주택, 조정대상지역 외 3주택 취득 시 -> 8%로 인상

조정대상지역 내 3주택, 조정대상지역 외 4주택 이상 시 -> 12%로 인상

다만, 조정대상지역 내 2주택의 경우 이사 등의 사유로 일시적 2주택이 되는

경우에는 1주택으로 과세(처분기간 內 종전주택 미처분 시 차액 추징)

 

* 일시적 2주택으로 일반세율을 적용받으려면 3년 이내에 종전 주택을 처분하여야 함.

(신규 주택과 종전주택이 모두 조정대상지역인 경우 1년 이내에 종전 주택 처분)

 

(2) 법인

개인을 제외한 단체는 법인으로 보아 중과세율 적용

(법인이 주택을 취득하는 경우 취득세 단일세율로 12% 적용)

-> 12%로 인상

 

[적용세율]

구 분	1주택	2주택	3주택	법인·4주택~
조정대상지역	1~3%	8% ※ 일시적 2주택 제외	12%	12%
非조정대상지역	1~3%	1~3%	8%	12%

 

[취득세율 인상 내용]

종 전				개 정
개인	1주택	주택 가액에 따라 1~3%		개인	1주택	주택 가액에 따라 1~3%
	2주택				2주택	8%
	3주택				3주택	12%
	4주택 이상	4%			4주택 이상
법 인		주택 가액에 따라 1~3%		법 인

(3) 다주택자로부터 증여에 의한 취득의 경우 취득세 중과

① 일반적인 경우 : 3.5%(증여의 취득세율)

② 증여자가 2주택 이상인 경우로서 조정대상지역의 공시지가 3억 이상인 주택을 증여로 취득

: 3.5% -> 12%(취득세 중과)

 

○중과제외 주택

투기대상으로 볼 수 없거나 공공성이 인정되는 주택

- 공시가격 1억원 미만 주택, 가정어린이집, 노인복지주택, 농어촌주택,

국가등록문화재 주택, 공공지원민간임대주택, 공공매입임대주택,

주택 시공자의 대물변제(미분양)주택, 사원임대용 주택 등

 

○사치성 재산

중과대상인 고급주택‧별장 취득 시 세율 8% 가산

 

○적용시기 : 2020. 08.12 이후 취득분 부터 적용

 

 

 

[양도소득세]

 

최고세율 구간 신설

종전 최고세율이 과세표준 5억 이상에 대하여 42%를 적용하였으나

2021년부터 과세표준 10억 이상에 대하여 45% 적용하도록 세율 구조 신설하였음.  

      

[기본세율표(누진세율)]

 

양도소득과세표준	세율	누진공제
1,200만원이하	6%	-
1,200만원초과 ~ 4,600만원이하	15%	108만원
4,600만원초과 ~ 8,800만원이하	24%	522만원
8,800만원초과 ~1억5,000만원이하	35%	1,490만원
1억5,000만원초과 ~ 3억 이하	38%	1,990만원
3억 초과 ~ 5억 이하	40%	2,540만원
5억 초과 ~ 10억 이하	42%	3,540만원
10억 초과 ~	45%	6,540만원

 

단기(2년 미만) 보유 주택(조합원입주권·분양권 포함)에 대한 양도 소득세율 인상

[단기 양도에 대한 세율표]

구분		현 행				개 정
		주택 외 부동산	주택·입주권	분양권		주택· 입주권	분양권
				조정	非조정
보유 기간	1년미만	50%	40%	50%	50%	70%	70%
	2년미만	40%	기본세율		40%	60%	60%
	2년이상	기본세율	기본세율		기본세율	기본세율

(1) 1년 미만 단기양도 : 40% → 70%,

(2) 1~2년 보유 후 양도 : 기본세율 → 60%

(3) 2년 이상 보유 후 양도 : 기본세율 적용(주택, 조합원 입주권)

(단, 분양권의 양도는 2년 이상 보유한 경우도 60% 세율 적용)

○적용시기 : '21.6.1.이후 양도분부터 적용

  

 

다주택자 중과 및 비사업용 토지 세율 중과세율

 

 

구분			세율
2주택	조정대상지역	2년 미만	단기 중과세율 (60%, 70%)
		2년 이상	기본세율 +10% -> 20%
	일반지역	2년 미만	단기 중과세율 (60%, 70%)
		2년 이상	기본세율
3주택	조정대상지역	2년 미만	단기 중과세율 (60%, 70%)
		2년 이상	기본세율 + 20% -> 30%
	일반지역	2년 미만	단기 중과세율 (60%, 70%)
		2년 이상	기본세율
비사업용 토지		1년 미만	50%
		2년 미만	40%
		2년 이상	기본 세율 + 10%
미등기자산			70%

 

(1) 조정대상지역 내 주택 양도 시 

 

2주택자가 2년 이상 보유한 주택을 양도하는 경우

-> 기본세율 + 10%(2021.06 이후, +20% 가산)

3주택자가 2년 이상 보유한 주택을 양도하는 경우

-> 기본세율 + 20%(2021.06 이후, +30% 가산)

 

다주택자에 대한 양도소득 중과세율이 2021년 6월부터 10% Point 씩 인상되었으나

최근 추가로 중과세율을 인상하는 것(10% -> 20%, 20% -> 30%)에

대하여, 유보하자는 여론이 있어 논의가 일부 진행되고 있음.

 

(2) 다주택자 양도소득세 중과대상 주택수의 판정에 의하여 다주택 여부를 판단하고, 

   중과 적용은 양도주택을 기준으로 판단합니다.

 

① (주택수 판정)

* 주택의 기준시가 3억 이하

-> 수도권, 광역시, 세종시 (포함),

   경기도 읍면지역, 광역시 군지역, 세종시의 읍면지역 (제외)

   기타지역 (제외)

* 주택의 기준시가 3억 초과

-> 전지역 (포함)

 

② 중과적용의 판정시기는 양도일 현재를 기준으로 판정합니다.

취득당시는 조정대상지역이었다가 양도당시는 조정대상지역에서 제외된 경우 -> 중과배제

취득당시는 조정대상지역에서 제외 되었다가 양도당시에 조정대상지역 에 포함된 경우 -> 중과 적용

 

 

최종 1주택을 보유한 날로 부터 보유기간을 기산하여 비과세 판단

(2021.01.01. 이후 양도하는 분부터)

 

(1) 현재는 양도일을 기준으로 1주택을 보유하고 있는 경우에는

    기존주택 취득일로 부터 보유기간을 계산하여 2년 이상일 경우는

    비과세하도록 하고 규정하고 있는데,

(2) 2021.01.01. 이후 양도분 부터는 다주택을 보유한 기간은 제외하고

     최종적으로 1주택만 보유하게 된 날로 부터 보유기간 2년을 기산하도록 개정.

 

c주택 취득 ↓

c주택 양도 : 비과세 불가능 ↓

c주택 양도 : 비과세 가능 ↓

C주택 :

다주택 보유기간

보유기간 2년 충족

⇒ 1주택 비과세

B주택 :

2주택 상황

A주택 :

3주택 상황

↑                                          B주택 양도

↑ A주택 양도

 

(*) 2021년 현재 최종 1주택 여부에 따른 보유기간 기산일 계산 방법

 

2021년 01월 01일 현재 1주택만 보유하고 있는 경우는 종전 규정에 따라

1주택의 당초 취득일이 1세대 1주택 비과세 판정 시 보유기간의 기산일이 됨.

(재산세제과-1132, 2020.12.24.)

 

2021년 1월 1일 현재 1주택자의 경우

-> 주택의 당초 취득일을 기산일로하여 1세대 1주택 비과세 여부 판단함.

2021년 현재 다른 주택을 보유하고 있던 중 처분하여 1주택이 된 경우는

-> 다른 주택을 처분하여 최종 1주택이 된 날이 비과세 판단의 기산일이 됨.

새로이 보유기간을 기산하여 1세대1주택 비과세 대상 여부 판단함.

 

1세대 1주택(고가주택)에 대한 장기보유특별공제율 적용 요건에 거주기간 추가 ('21.1.1. 이후 양도분부터)

<보유기간 연 8% 공제율을「보유기간 4%+거주기간 4%」로 조정>

기간(년)		3년∼	4년∼	5년∼	6년∼	7년∼	8년∼	9년∼	10년 이상
현행(%)	보유	24	32	40	48	56	64	72	80
개정(%)	보유	12	16	20	24	28	32	36	40
	거주	12(8*)	16	20	24	28	32	36	40
	합계	24(20*)	32	40	48	56	64	72	80

(*) 보유기간이 3년 이상(12%)이고 거주기간이 2년∼3년(8%)인 경우 20% 적용

 

장기보유특별공제 적용방법 변경

종전			2021년 적용
구분	장기보유특별공제	한도	구분	장기보유특별공제	한도
2년 이상  미거주	보유기간*2%	30%	2년 이상  미거주	보유기간*2%	30%
2년 이상  거주	보유기간*8%	80%	2년 이상  거주	보유기간*4% (40% 한도) 거주기간*4% (40% 한도)	80%

(*) 최소 3년 이상 보유한 토지 건물에 대하여 적용