임대주택등록 혜택

작성일 : 2018.01.10

작성자 : 세림세무법인

2017.12.13. 임대주택 등록 활성화 방안이 발표(국토교통부등 관계부처 합동)됨에 따라 임대주택 등록 여부에 대한 검토의 중요성이 더욱 높아졌습니다. 이에 임대주택등록에 따른 혜택과 정부가 발표한 활성화방안의 주요내용을 살펴보고자 합니다.

1. 임대주택이란?

민간임대주택:

임대목적으로 제공하는 주택(오피스텔등 준주택 포함)으로서 임대사업자가 시,군,구청장에게 임대사업을 등록한 주택을 말한다.

(1) 단기임대주택

일반형임대사업자가 4년이상 임대할 목적으로 취득하여 1호 이상의 주택을 임대하는 민간임대주택.

(2) 준공공임대주택

일반형임대사업자가 8년이상 임대할 목적으로 취득하여 1호 이상의 주택을 임대하는 민간임대주택.

2. 주택임대사업자 등록 방법

(1) 구청에 임대사업자등록 신청

주소지 관할 시,군,구청(주택과)에 방문하여 임대사업자 등록 신청해야 함.

(취득세 감면을 위해서는 잔금일 전에 사업자등록을 신청)

(2) 세무서에 사업자등록증 신청

시.군.구청에서 임대사업 등록을 완료 한 후, 사업장 관할 세무서에 사업자등록증을 신청하여 면세사업자등록증 교부 받아 임대 사업을 할 수 있음.

3. 주택임대사업자에 대한 세목별 혜택

(1) 취득세

공동주택이나 오피스텔을 신규로 분양받은 경우,

- 60 ㎡ 이하는 취득세 전액 감면 (취득세 200만원 초과 시 85%감면)

- 60~85㎡로 20호 이상 취득하는 경우 50% 감면받을 수 있다.

감면 이후 임대의무기간을 채우지 못하는 경우 감면받은 취득세 추징된다.

(2) 재산세

2호 이상 임대하는 경우 재산세가 감면된다.

- 단기임대주택 : 40㎡ 이하 50%, 40~60㎡ 이하 50%, 60~85㎡ 이하 : 25% 감면

- 장기임대주택 : 40㎡ 이하 100%, 40~60㎡ 이하 75%, 60~85㎡ 이하 : 50% 감면

(3) 양도소득세(거주주택 비과세 판정 시)

임대주택으로 등록된 주택은 1세대1주택 비과세 판정 시 주택 수 계산에서 제외된다.

- 이 경우 임대주택의 요건은

임대개시일 당시 수도권은 6억 이하, 비수도권은 3억 이하주택인 경우로서

임대주택의 임대기간도 5년 이상 임대하여야 한다.

- 비과세 적용받을 주택은 2년 이상 보유 요건뿐만 아니라 2년 이상 거주요건도 충족하여 야 한다.

(4) 양도소득세(임대주택 장기보유특별공제 적용)

- 구청 미등록 임대주택

장기보유 특별공제 30% 적용(일반적인 경우와 동일)

(소득세법 제 95조 1항에 따른 공제 적용)

- 단기 임대주택

임대개시일 당시 공시지가 수도권 6억 이하, 비수도권 3억 이하

6년 이상 임대 시 장기보유특별공제 2%~10% 추가공제(최대 40%)

(소득세법 95조1항에 따른 장기보유특별공제에 추가공제율을 더한 공제율 적용)

- 장기 임대주택

(전용면적 85㎡ 이하, 연간 임대료 증가율 5% 이하 유지 조건)

임대기간 8년 이상 경우에는 50% 적용

임대기간 10년 이상 경우에는 70% 적용(단,2015.12.31.이전 10년 이상 60%)

(5) 종합부동산세

임대주택으로 등록된 주택은 종합부동산세 계산 시 합산배제 신청으로 과세 제외 가능.

합산배제 신고할 당시 공시가격이 수도권은 6억 이하,

비수도권은 3억 이하이어야 하고, 5년 이상 임대해야 합산배제 가능하며,

그 이전에도 합산배제가 가능하지만 사후관리 요건이 있음.

(6) 종합소득세

- 일반적인 경우,

연간 주택임대소득이 2천만원 이하인 경우는 과세대상에서 제외.(2018년 까지)

2019년부터 년간 2천만원 까지 주택임대소득에 대하여 14% 분리과세 할 예정.

- 임대주택을 3채 이상 임대하는 경우로서,

임대개시일 당시 수도권 6억 이하

단기임대주택은 소득세 30% 감면, 장기임대주택은 75% 감면

4. 현행세제혜택 요약 및 활성화방안(12.13)으로 달라지는 점

(이하 세부내용 첨부파일 참고)

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