대도시 내 부동산 취득 시 중과세 검토

 

 

작성일자 : 2020.03.17.

작성자 : 세림세무법인

 

 

Ⅰ. 개요

 

대도시 지역 내 부동산 취득 시 지방세법 제13조에 의한 취득세(구. 취득세 및 등록세) 중과대상 여부 대해 검토 하고자 한다.

 

 

Ⅱ. 중과요건

 

1. 과밀억제권역 안 본점의 사업용부동산 취득

(법인설립 및 주사무소 설치에 따른 부동산 취득)(구. 취득세 중과)

 

1) 과밀억제권역 내

중과세 과밀억제권역은 수도권정비계획법 제6조의 규정에 의한 과밀억제권역

 

2) 법인의 본점이나 주사무소로 사용할 사업용 부동산을 신축하는 경우

- 지점용 부동산은 중과 대상 ×

- 신축만 해당 하므로, 승계 취득은 중과 대상 ×

 

 

 

2. 대도시 내 부동산 취득

(법인설립 및 전입 이후 5년 이내 부동산 취득)(구. 등록세 중과)

 

1) 중과세 과밀억제권역 내

중과세 과밀억제권역은 수도권정비계획법 제6조의 규정에 의한 과밀억제권역 중 산업단지를 제외한 지역

 

2) 법인설립 / 지점 및 분사무소의 설치

- 인적 및 물적 설비를 갖추고 계속하여 사무 또는 사업이 행하여지는 장소

- 지점등기를 하면 지점 설치로 봄 (인적설비 여부 무관)

- 지점등기를 하지 않더라고 인적설비, 물적설비 모두 갖춘 경우 지점 설치로 봄

 

  

⓵ 인적설비

본점, 지점, 사무소를 운영 및 관리 하는 자.

그러나 해당 법인의 지휘 감독 하에 상주하는 것을 뜻하고 있으므로, 고용이 반드시 해당 법인에 직접 소속하는 형태가 아니라도 상관없음 (대판 98두2737, 1998.04.24.)

 

따라서, 법인이 부동산을 취득하여 사업자등록 후 관리를 타인에게 위탁하는 경우에도 그 사업소의 영업행위가 사실상 해당 법인이 지휘 감독 하에 운영되는 경우에는 실질적으로 인적, 물적 설비를 갖춘 사업소로 볼 수 있음

 

⓶ 물적설비

해당 부동산

 

3) 설립(휴먼법인 인수 포함) 및 설치 후 5년 이내 취득하는 일체의 부동산

- 법인을 설립 (지점설치 및 휴먼법인 인수 포함) 하거나 법인의 본점, 지점을 대도시로 전입 함에 따라 5년 이내 대도시에서 취득 하는 업무용, 비업무용 또는 사업용, 비사업용을 불문한 모든 부동산

 

- 전입, 설치, 설립의 시기는 법인의 경우 법인설립일이나 주소이전일로 판단하고,

사무소 또는 사업장의 경우 실제 사업개시일(개시일 이후 인적설비를 갖춘 경우 인적설비를 갖춘 때)을 전입, 설치일로 봄

 

- 휴먼 법인 (지방세법 시행령 제27조)

유형	해당 법인
해산법인	상법에 따른 해산법인
	법인 인수일 이전 1년 이내 계속등기 한 해산법인
해산간주법인	상법에 따른 해산간주법인
	법인 인수일 이전 1년 이내 계속등기 한 해산간주법인
폐업법인	부가가치세법에 따른 폐업법인
	폐업했다가 법인 인수일 이전 1년 이내 다시 사업자등록 한 법인
임원교체	법인 인수일 이전 2년 이상 사업실적이 없고, 인수일 전후 1년 이내에 인수법인 임원의 50% 이상 교체한 법인

(휴먼법인의 인수란, 과점주주가 된 때를 말함)

  

 

 

(비교 요약)

본점사업용 부동산 (구. 취득세 중과)	대도시 내 법인신증설 부동산 (구.등록세 중과)
① 과밀억제권역 이내	① 과밀억제권역 이내
② 본점, 주사무소만 해당	② 본점, 주사무소 또는 지점, 분사무소
③ 본점 부동산 취득 후 5년 이내	③ 법인설립(지점 설치)기준으로 5년 이내
④ 취득 후 직접사용기준	④ 소유기준
⑤ 종업원 복지시설 등 제외	⑤ 제외대상 부동산 범위 없음
⑥ 원시(신축 및 증축)취득에 한정	⑥ 원시, 승계 취득 불문

 

 

 

3. 과밀억제권역의 범위 [수도권정비계획법 별표1](2017.06.20. 개정 현재)

- 서울특별시

인천광역시 [강화군, 옹진군, 서구 대곡동·불로동·마전동·금곡동·오류동·왕길동·당하동·원당동, 인천경제자유구역 및 남동 국가산업단지 제외]

남양주시 [호평동, 평내동, 금곡동, 일패동, 이패동, 삼패동, 가운동, 수석동, 지금동 및 도농동만 해당]

시흥시 [반원특수지역(반월특수지역에서 해제된 지역을 포함)은 제외]

의정부시, 구리시, 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시

 

(*) 서울 외 과밀억제권역에서 서울로 진입하는 것은 대도시 내로의 전입으로 본다.

또한, 과밀억제권역 내의 산업단지는 중과세 지역이 아니므로 과밀억제권의 산업단지 내에서 

과밀억제권역 내의 사업단지가 아닌 지역으로 이전하는 것은 중과세 과밀억제권역 내로 전입하는 것으로 본다.

 

 

 

Ⅲ. 적용 세율

 

1. 법인설립 및 주사무소 설치에 따른 부동산 (구. 취득세중과)

 

중과세율 : 표준세율 + 2% × 2

 

2. 법인설립 및 전입 이후 5년 이내 취득한 부동산 (구. 등록세중과)

 

중과세율 : 표준세율 × 3배 - 2% × 2

 

 

(*) 표준세율

구분	세율
일반 취득	4%
주택의 유상취득 (단,주거용 오피스텔은 4%)	취득가액 6억이하 :１％
	취득가액 6억초과-9억이하 : 2％
	취득가액 9억초과 :3％
원시취득	2.8%
상속 취득	2.8%
상속 외 무상취득	3.5%

 

* 농특세 : 취득세의 10%

  교육세 : 등록세의 20%

 

 

 

Ⅳ. 적용 사례

구 분	취득형태	계산방법	취등록세 중과세율
법인설립, 전입 후 5년 이내 본점 사무소 취득	일반취득	4% × 3 - 2% × 2	8%
	원시취득	2.8% × 3 (*)	8.4%
법인설립, 전입 후 5년 이내 본점 이외 부동산 취득	일반취득	4% × 3 - 2% × 2	8%
	원시취득	2.8% × 3 - 2% × 2	4.4%
법인설립, 전입 후 5년 이후 본점 사무소 취득	일반취득	4%	중과대상 아님
	원시취득	2.8% + 2% × 2	6.8%
법인설립, 전입 후 5년 이후 본점 이외 부동산 취득	일반취득	4%	중과대상 아님
	원시취득	2.8%	중과대상 아님

 

(*) 법인설립 후 5년 이내 대도시 내 본점 및 주사무소에 사용할 부동산 취득은

과밀억제권역 안 본점의 사업용부동산 취득 중과 규정과 대도시 내 부동산 취득에 대한 중과 규정이 동시에 적용 되는 경우, 

표준세율의 3배 적용 (지방세법 제13조 6항)