신축사업자의 비사업용 토지 등 비교과세

작성일 : 2019. 10. 05. 작성자 : 김대원 세무사

1. 개요

건물신축사업자의 소득신고에 있어 소득세법 상 업종의 분류, 토지의 보유기간 등 경우에 따라 비사업용 토지로서 비교과세대상에 해당하는 경우가 있으므로 판단에 주의를 요한다. 어떤 경우에 비교과세 대상이 되는지 정리해보고자 한다.

2. 부동산 매매업자에 대한 세액계산의 특례 (비교과세 제도)

(1) 개요 : 부동산매매업을 경영하는 거주자(이하 "부동산매매업자"라 한다)로서 종합소득금액에 제104조제1항제4호ㆍ제8호ㆍ제10호 또는 같은 조 제7항 각 호1)의 어느 하나에 해당하는 자산의 매매차익(이하 이 조에서 "주택등매매차익"이라 한다)이 있는 자의 종합소득 산출세액은 다음 각 호의 세액 중 많은 것으로 한다. (소득세법 제 64조)

1)비교과세 대상 양도소득세 중과세 자산 

① 2주택 이상 중과대상 주택 및 분양권

② 비사업용 토지

③ 미등기 양도자산

(2) 주택 등 매매차익의 계산*

: 주택 등 매매차익은 해당 자산의 매매가액에서 다음 각 호의 금액을 차감한 것으로 한다.

1. 필요경비

2. 양도소득기본공제금액

3. 장기보유특별공제액

*부동산 매매업자의 매매차익 예정신고와는 취지가 다르므로 계산 시점(비교과세-종합소득세 신고 시, 예정신고-매매일로부터 2개월 내) 및 계산방식에 차이가 있음에 유의

(3) 소득세법 상 부동산 매매업자 해당여부 : 표준산업분류에 따른 비주거용 건물 건설업과 부동산 개발 및 공급업. 다만, 주거용 건물 개발 및 공급업(재판매 제외)은 제외.

2)100% 일괄도급 주택신축판매업의 경우 소득세법상 부동산매매업자에는 해당하지 않아(∵주거용 건물 개발 및 공급업을 제외) 비교과세대상이나 매매차익 예정신고대상에 해당하지 않지만, 조세특례제한법 상 감면대상 업종에 해당하지 않아(∵건설업에 해당하지 않음) 중소기업특별세액감면 적용은 불가함에 유의.

3. 비교과세 대상 중과세 자산의 세법상 제재규정 비교

*2017년 1월 1일부터 비사업용토지에 대한 장기보유특별공제 적용가능.

4. 비사업용토지로 보지 않는 경우(신축사업자 관련)

(1) 사업용 토지로 보는 기간 기준 (일반원칙)

: 다음의 기간기준 중 어느 하나의 기간 동안 사업용으로 사용하는 경우 비사업용 토지로 보지 않음.

① 5년 중 3년 이상 사용

② 3년 중 2년 이상 사용

③ 보유기간 중 60% 이상 사용

(2) 부득이한 사유가 있는 경우 등으로 사업용으로 사용한 것으로 간주하는 경우

① 나대지를 취득하여 건설에 착공한 후 양도하는 경우 : 지상에 건축물이 정착되어 있지 아니한 토지를 취득하여 사업용으로 사용하기 위하여 건설에 착공한 경우에는 해당 토지의 취득일부터 2년 및 착공일 이후 건설이 진행 중인 기간은 “비사업용 토지”에 해당하지 않는다.(기재부 재산-314, 2010.4.6.)

→ 착공주체에 관계없음. 단, 착공하지 않은 경우에는 취득일부터 2년의 기간도 사업용으로 사용한 것으로 보지 않음.

② 건축물이 멸실·철거되거나 무너진 토지 : 당해 건축물이 멸실·철거되거나 무너진 날부터 2년 (무허가 건축물 및 모델하우스 등 가설건축물에는 적용하지 않음)

③ 법령에 따라 사용이 금지·제한된 토지, 건축허가가 제한됨에 따라 건축을 할 수 없게된 토지, 착공이 제한된 토지 등 : 해당 금지·제한된 기간

(3) 재산세 비과세되거나 면제되는 토지

: 지방세법 또는 관계 법률에 따라 재산세가 비과세되거나 면제되는 토지 (50%감면되는 토지는 비사업용토지에서 제외되지 않음.)

(4) 재산세 별도합산·분리과세대상 토지

: 지방세법에 따른 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지 (해당되는 경우의 기간 동안 비사업용 토지에서 제외)

(5) 무주택세대 소유 나지

: 주택을 소유하지 아니하는 1세대가 소유하는 1필지의 나지로서 주택 신축의 가능여부 등을 고려하여 기획재정부령이 정하는 기준에 해당하는 토지(660제곱미터 이내에 한한다.)는 중과대상이 아니다 (소득세법 시행령 168의 11①13호)

→ 법령의 규정에 따라 주택의 신축이 금지 또는 제한되는 지역에 소재하지 아니하고, 그 지목이 대지이거나 실질적으로 주택을 신축할 수 있는 토지로서 주택을 소유하지 아니한 기간 동안 사업용 토지로 본다.

무주택세대 소유 나지의 소유자는 양도일이 속하는 과세기간의 과세표준 신고 시에 납세지 관할세무서장에게 별지 제91호서식의 무주택세대 소유 나지의 비사업용 토지 제외신청서에 다음 각 호의 서류를 첨부하여 제출하여야 한다.

① 주민등록등본

② 토지등기부등본 또는 토지대장등본

③ 무주택세대임을 확인할 수 있는 서류 (무주택확인서 등)

④ 세대원의 나지 소유 현황

(6) 주택부속 토지

: 주택3)부속 토지 중 기준면적 이내(도시지역 내 토지는 5배, 도시지역 밖의 토지는 10배)

→무허가주택 및 타인소유 주택을 포함하나, 무허가주택의 경우 멸실 후 2년의 유예기간은 적용하지 않음.

3)주택 : 단독주택(다가구주택), 공동주택, 준주택(고시원, 오피스텔), 세대구분형 공동주택, 도시형생활주택, 국민주택 등

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